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Hausverwaltung Braun - WEG Verwaltung in Bochum  

 

Kurzinformationen der Wohnungsverwaltung Braun in Bochum

 

Sehr geehrte Gäste unserer Internet-Präsenz,  

 

Wir möchten Ihnen an dieser Stelle neueste Rechtsentscheidungen in Zusammenhang mit der Wohnungseigentumsverwaltung präsentieren. Dabei führen wir keine Rechtsberatung durch, sondern weisen nur auf wichtige Rechtsentscheidungen.

Wahl des Bodenbelages durch Sondereigentümer 

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - VZR 73/14

Die Wahl des Bodenbelags bleibt dem Sondereigentümer überlassen. Ein Wohnungseigentümer muss es hinnehmen, wenn der über ihm wohnende Eigentümer den ursprünglichen Teppich gegen Parkett ersetzt. Ein Vertrauensschutz besteht nicht. Maßgeblich ist, dass die Schallschutz-Werte eingehalten werden, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten.

BGH, Urteil v. 27.2.2015 - VZR 73/14 

Hausordnung: Abschließen der Haustür

In einer Hausordnung darf nicht vorgeschrieben werden, dass die Haustür über Nacht verschlossen werden muss. Dies würde die Fluchtmöglichkeit im Brandfall erheblich einschränken. Hintergrund des Verfahrens war ein Beschluss einer WEG, nach der die Haus-ordnung dahingehend geändert werden sollte, dass im allgemeinen Interesse die Haustür  in der Zeit von 22:00 Uhr abends bis 06:00 Uhr morgens verschlossen werden sollte. Dies gilt nicht, wenn ein Haustürschließsystem verbaut ist, dass auf der einen Seite ein Abschließen der Haustür ermöglicht, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner auch ohne einen Schlüssel ermöglicht.

LG Frankfurt/Main v. 12.05.2015 - 2-13 D 127/12

Rauchmelder: Erst vom Mieter, dann vom Vermieter?

Mieter müssen den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter in ihren Wohnungen dulden. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung zuvor mit einem von ihm ausgewählten Rauchmelder ausgestattet hat. Der Vermieter hatte beschlossen alle Wohnungen einheitlich mit Rauchmeldern auszustatten und warten zu lassen

BGH, Urteil v. 17.6.2015 - VII ZR 216/ 14 und 290/14

Rauchmelder Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmelder in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das jeweilige Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.  Rauchmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigen-tümer angebracht werden worden sind, stehen nicht im Sonder-eigentum, auch wenn sie im Bereich des Sondereigentums installiert sind. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG und § 49 Abs. 7 BauO NW.

BGH, Urteil v. 8.2.2013 - V ZR 238/11

Gebäude-Fenster Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
In den 80er und 90er Jahren wurde in Teilungserklärungen und Beschlüssen oft bestimmt,  dass die Fenster im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer stehen. Diese Rechtsauffassung wird nach aktueller Rechtsprechung als nichtig angesehen. Heute werden Fenster als konstruktive Bestandteile des Gebäudes gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend als Gemeinschaftseigentum angesehen.

 

Allerdings wird diese nichtige  Regelung auch in obergerichtlicher Rechtsprechung im Wege der Auslegung  in eine Kostentragungsregelung umgedeutet mit der Folge, dass es bei der Kostenver-pflichtung der jeweiligen Wohnungseigentümer  für die Instand-setzung und Instandhaltung ihrer Fenster bleibt . 

(u. a. OLG Hamm, 22.8.1991,- 15 W 166/91; 13.08.1996 - 15 W 115/96, OLG Düsseldorf NJW-RR1998, 515, OLG Karlsruhe, NZM 2002,220)

WEG-Verwalter darf nur Werte geeichter Messgeräte verwenden

WEG-Verwalter dürfen bei der Verteilung von Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnungen gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG keine Messwerte verwenden, die mit ungeeichten Zählern gemessen wurden. Die Eichbehörden können aufgrund der Ordnungswidrigkeit dem Verwalter die Verwendung der gemessenen Werte durch Ordnungsverfügung untersagen.

VG Köln, Beschluss v. 26.11.2014, 1 L 1593/14 - ebenso

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v.  25.7.2016, 4 A 1150/15

Vermieterbescheinigung ab 1.11.2015 Pflicht
Vermieter müssen Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen  (§ 19 Bundesmeldegesetz, BMG)

Beiräte haben Anspruch auf Aufwandsentschädigung

Es entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn an Mitglieder des Verwaltungsbeirats eine Aufwandsentschädigung geleistet wird. Dabei ist eine Entschädigung von 250,-- € jährlich zuzüglich der nachgewiesenen Kosten für Büromaterial nicht zu beanstanden.

(AG Hattingen, Urteil v. 23.01.2014, Az. 28 C 30/13)

Kosten der Rauchmelder-Mieter als  "sonstige Betriebskosten"  umlagefähig?

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung tatsächlich umgelegt werden könnten, wurde von verschiedenen Obergerichten bisher konträr beurteilt. Das LG Hagen urteilte am 04.03.2016 über die Umlage von Miet- und Wartungskosten für Rauchwarnmelder. Danach sind nicht alle Kosten auf den Mieter umlagefähig. Die Umlage der Wartungskosten als "sonstige Betriebskosten" sei demnach zwar möglich, nicht aber die Umlage der Kosten der Anmietung der Warnmelder. Das LG Hagen begründet dies damit,  dass die Mietkosten an die Stelle der Anschaffungskosten treten, die grundsätzlich keine Betriebskosten sind. Auch die vergleichsweise Argumentation, dass z. B. die Kosten der Zählermiete  zur Umlage der Heizkosten umlagefähig sei, kommt im Urteil nicht zum tragen. Das LG Hagen hat zur  Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen.
(LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016, Az. 1 S 198/15)

Kein Schadensersatz bei Hausgeldverzug
Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, können einzelne Eigentümer von ihm keinen Schadensersatz fordern. Der Anspruch auf Hausgeldzahlung steht allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, nicht aber den einzelnen Eigentümern  (BGH, Urteil v. 10.2.2017, VZR 166/16)

Dem Verwaltungsbeirat obliegt es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Hieraus erwächst allerdings keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten.

Zu den Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats gehört es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Auch obliegt dem Beirat die Prüfung der Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Rechnungslegungen und Kostenanschläge, bevor die Eigentümer in der Eigentümerversammlung darüber abstimmen.

Aus dieser Funktion als Unterstützer des Verwalters ergibt sich aber keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter dazu anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen. Ebenso hat der Verwaltungsbeirat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse und keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter. Es begründet daher keine Haftung der Beiratsmitglieder, wenn diese beim Verwalter nicht darauf hinwirken, einen bestimmten Beschlussantrag auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen und deshalb eine gebotene Beschlussfassung unterbleibt.

(BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16)






 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

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